Fiscalidad de la Compraventa de Casas, Pisos y Viviendas

Fiscalidad de la Compraventa de Pisos

Se consideran “ganancias y pérdidas de patrimonio” las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto al alterarse su
composición, lo que ocurre, por ejemplo, al vender, donar o permutar un bien inmueble.

Hay dos tipos de ganancias y pérdidas:
>> Las que no derivan de una transmisión (premios, indemnizaciones, ganancias sin justificar, etcétera), se incluyen en la “renta general” y tributan según la escala de gravamen.
>> Las generadas por una transmisión de bienes (venta, donación, etcétera) se incluyen dentro de la “renta del ahorro”

Las ganancias patrimoniales tributan según el siguiente cuadro por años:

Con carácter general, las ganancias patrimoniales obtenidas por personas físicas no residentes sin establecimiento permanente estarán sujetas al Impuesto sobre la Renta de no Residentes.

La determinación del importe de la ganancia patrimonial se efectuará de la siguiente forma:

Transmisiones producidas a partir del 1 de enero de 2015:

  1. En general: La ganancia se determina por diferencia entre los valores de transmisión y adquisición.
  2. Régimen transitorio: Posible reducción de la ganancia, en los casos de elementos patrimoniales adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994, conforme a las reglas de la Disposición Transitoria Novena de la Ley del IRPF. A partir de 1 de enero de 2015 se ha establecido un límite de 400.000 euros para aplicar este régimen transitorio, referido al conjunto de los valores de transmisión correspondientes a los elementos patrimoniales transmitidos desde 1 de enero de 2015 a los que se haya aplicado el régimen transitorio. Cuando el valor de transmisión de todos los elementos patrimoniales a los que se hayan aplicado coeficientes de abatimiento, transmitidos desde 1 de enero de 2015 hasta la fecha de transmisión del elemento patrimonial sea superior a 400.000 euros no se practicara reducción alguna.

Transmisiones producidas hasta el 31 de diciembre de 2014:

  1. En general: Cálculo de la ganancia patrimonial obtenida por diferencia entre valores de transmisión y adquisición actualizado (a partir del 1 de enero de 1999 los coeficientes de actualización se aplicarán exclusivamente a las transmisiones relativas a bienes inmuebles).
  2. Régimen transitorio: Reducción de la ganancia, en los casos de elementos patrimoniales adquiridos antes de 31 de diciembre de 1994, conforme a las reglas de la Disposición Transitoria Novena de la Ley del IRPF.

A la ganancia patrimonial obtenida se le aplica el tipo de gravamen según el año de devengo, conforme al siguiente cuadro.

Año de devengo Hasta el 31-12-2006 2007-2009 2010-2011 2012-2014 2015 2016
Tipo impositivo 35% 18% 19% 21% 20% 19%

Las ganancias derivadas de la transmisión o reembolso de acciones o participaciones representativas del capital o patrimonio de las instituciones de inversión colectiva, tributarán al tipo vigente en el año en que se haya devengado la renta (ver cuadro).

Año de devengo 2003-2006 2007-2009 2010-2011 2012-2014 2015 2016
Tipo impositivo 15% 18% 19% 21% 20% 19%

Cuando la ganancia o pérdida no deriva de una transmisión (por ejemplo, se recibe un premio o se paga una indemnización), el importe de la ganancia será igual al valor de mercado del elemento patrimonial que se incorpore o detraiga del patrimonio del contribuyente.

En caso de transmisión, la regla es restar del valor de transmisión del bien (es decir, el valor de venta o enajenación) el valor de adquisición (es decir, el valor de compra).

Constituye una renta sometida a gravamen la obtención de una ganancia patrimonial  como consecuencia de la venta de un inmueble. Esta renta se entiende devengada cuando se produce la alteración patrimonial.

Con carácter general, la ganancia se determinará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.

Para calcular el valor de transmisión deben restarse del precio de venta todos los gastos (salvo los intereses) y tributos inherentes a la venta pagados por el transmitente (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos, abogado, agente de la propiedad, cancelación notarial y registral de la hipoteca, etc.).

>> Para calcular el valor de adquisición se suma el importe real por el que se adquirió el bien, más el coste de las inversiones y mejoras realizadas, los gastos (salvo los intereses) y tributos inherentes a la adquisición pagados por el adquiriente (comisiones, gastos notariales y registrales de la escritura y de la hipoteca, IVA, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, antiguo ITE, etcétera), y se restan las amortizaciones fiscalmente deducibles.

Si al restar del valor de transmisión el valor de adquisición resulta una cifra positiva, se habrá generado una ganancia patrimonial; si es negativa, una pérdida patrimonial.

Si la transmisión o adquisición fue a título lucrativo (por herencia o donación), el valor de transmisión o adquisición será el fijado para el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Las ganancias y pérdidas derivadas de la transmisión de elementos no afectos a actividades económicas tributan según uno de estos dos regímenes:

El régimen general, para ganancias generadas por la transmisión de bienes adquiridos tras el 31 de diciembre de 1994, consiste en que toda la ganancia tributa al tipo que corresponda.

Régimen transitorio, para las ganancias generadas por bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994: hay que determinar la parte obtenida hasta el 31 de diciembre de 2006, que puede reducirse en un porcentaje variable, según el número de años que medien entre la fecha de adquisición y el 31 de diciembre de 1996; por cada año que ese periodo de permanencia (que se redondea al alza) exceda de dos.

Con carácter general, la ganancia se determinará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.

  • Ganancias devengadas desde el 1 de enero de 2015

El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente

Si el inmueble que ahora se transmite, hubiese estado arrendado, el valor así determinado deberá minorarse en el importe de las amortizaciones correspondientes al período de arrendamiento

El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor.

  • Ganancias devengadas hasta el 31 de diciembre de 2014

El valor de adquisición estará ormado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente. En función del año de adquisición, este valor se corregirá mediante la aplicación de unos coeficientes de actualización que se establecen, de forma anual, en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

Para los bienes que se transmitan en el año 2014, los coeficientes son los siguientes:

Año de adquisición Coeficiente
1994 y anteriores19951996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

1,32991,40501,3569

1,3299

1,3041

1,2807

1,2560

1,2314

1,2072

1,1836

1,1604

1,1376

1,1152

1,0934

1,0720

1,0510

1,0406

1,0303

1,0201

1,0100

No obstante, cuando las inversiones se hubieran efectuado el 31 de diciembre de 1994, será de aplicación el coeficiente 1,4050.

La aplicación de un coeficiente distinto de la unidad exigirá que la inversión hubiese sido realizada con más de un año de antelación a la fecha de la transmisión del bien inmueble.

Si el inmueble que ahora se transmite, hubiese estado arrendado, el valor así determinado deberá minorarse en el importe de las amortizaciones correspondientes al período de arrendamiento. Estas amortizaciones también se actualizan atendiendo al año que correspondan.

El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor.

Pues bien, la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición así halladas será la ganancia que se someta a tributación.

No obstante, si el inmueble se transmite, por una persona física que lo adquirió con anterioridad al 31 de diciembre de 1994, la ganancia previamente hallada puede resultar reducida al aplicar un régimen transitorio.

Si el transmitente ha adquirido el inmueble en dos fechas distintas o el inmueble ha sido objeto de mejora, habrá que efectuar los cálculos como si se tratara de dos ganancias.

Exención parcial:

Están exentas en un 50 por ciento las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de inmuebles urbanos situados en territorio español que hubiesen sido adquiridos a partir del 12 de mayo de 2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012. Esta exención parcial no resulta aplicable:

  • En el caso de personas físicas, cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a su cónyuge, a cualquier persona unida al contribuyente por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido, a una entidad respecto de la que se produzca, con el contribuyente o con cualquiera de las personas anteriormente citadas, alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas.
  • En el caso de entidades, cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido a una persona o entidad respecto de la que se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, o al cónyuge de la persona anteriormente indicada o a cualquier persona unida a esta por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido.

Exención por reinversión en vivienda habitual para contribuyentes de la UE, Islandia y Noruega (aplicable a ganancias devengadas desde 1 de enero de 2015):

En el caso de contribuyentes residentes en un Estado miembro de la Unión Europea, o del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información tributaria, podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en España, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual. Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

Cuando la reinversión se haya producido con anterioridad a la fecha en que se deba presentar la declaración, la reinversión, total o parcial, podrá tenerse en cuenta para determinar la deuda tributaria correspondiente.

Tipo de gravamen:

Año de devengo 2011 2012-2014 2015 2016
Tipo de gravamen 19 % 21 % 20 % 19 %

La persona que adquiere el inmueble, sea o no residente, está obligada a retener e ingresar en el Tesoro Público el 3% de la contraprestación acordada, teniendo este importe para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto que corresponda por la renta derivada de esta transmisión.

Por tanto, el adquirente entregará al vendedor no residente un ejemplar del modelo 211 con el que se ha efectuado el ingreso de la retención, a fin de que esto último pueda deducir esta cantidad de la cuota a ingresar resultante de la declaración de la ganancia. Si la cantidad retenida es superior a la cuota a ingresar, se podrá obtener la devolución del exceso.

En el caso de que la retención no se ingrese, el inmueble quedará afecto al pago del importe que resulte menor entre la retención o ingreso a cuenta pertinente, y el impuesto correspondiente.

  • Modelo 210, aprobado por la Orden EHA/3316/2010, de 17 de diciembre, consignando el tipo de renta 28. Sin embargo, cuando se aplique la exención por reinversión en vivienda habitual se consignará el tipo de renta 33 ó 34, según corresponda.

Formas de presentación:

  • en papel, generado como resultado de imprimir el formulario cumplimentado en el portal de internet de la Agencia Tributaria.
  • telemática, por internet.

Cuando el inmueble sea de titularidad compartida por un matrimonio en el que ambos cónyuges sean no residentes, se podrá realizar una única autoliquidación.

Plazo de declaración: tres meses contados a partir del término del plazo que tiene la persona que adquirió el inmueble para ingresar la retención (este plazo es, a su vez, de un mes desde la fecha de la venta).

Devolución del exceso retenido. En el caso de pérdidas patrimoniales o en el caso de que la retención practicada sea superior a la cuota íntegra, usted tendrá derecho a la devolución del exceso retenido. El procedimiento de devolución se inicia con la presentación del modelo de declaración.

La Administración practicará, si procede, liquidación provisional dentro de los seis meses siguientes al término del plazo establecido para la presentación del modelo. Si la liquidación provisional no se practica en el referido plazo, la Administración Tributaria procederá a devolver de oficio el exceso sobre la cuota autoliquidada. Transcurridos los seis meses citados sin que se haya ordenado el pago de la devolución por causa no imputable al contribuyente, se aplicará a la cantidad pendiente de devolución el correspondiente interés de demora.

En virtud de las reducciones, están exentas de tributación las ganancias derivadas de la venta de inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1986.
La ganancia generada a partir del 1 de enero de 2007 no se reduce sino que tributa íntegramente según el año y las tablas indicadas anteriormente.
Las pérdidas patrimoniales se computan por su importe real, sin tener en cuenta el coeficiente reductor.

Impuestos que se pagan por la venta de pisos

Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (la conocida Plusvalía Municipal)

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o Plusvalía Municipal es un tributo municipal que grava el incremento de valor que experimenten los terrenos de naturaleza urbana a efectos del IBI que se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título o con ocasión de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre aquéllos.

No está sujeto a este impuesto el incremento de valor que experimenten los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

El valor de los terrenos en las transmisiones de inmuebles, vendrá dado por el valor que tenga el mismo en el momento del devengo a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (valor catastral del terreno).

Sobre el valor del terreno en el momento del devengo se debe aplicar el porcentaje anual que determine cada Ayuntamiento. Cuando el terreno en el momento del devengo del impuesto, no tenga determinado valor catastral en dicho momento, el Ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando el referido valor catastral sea determinado, refiriendo dicho valor al momento del devengo.

El porcentaje se obtendrá de multiplicar el porcentaje anual aplicable a cada caso concreto por el número de años a lo largo de los cuales se haya puesto de manifiesto el incremento del valor. Para determinar el porcentaje anual aplicable a cada operación concreta y el número de años por los que se ha de multiplicar dicho porcentaje anual, sólo se considerarán los años completos que integren el periodo de puesta de manifiesto del incremento de valor, sin que a tales efectos puedan considerarse las fracciones de años de dicho periodo, (hasta un periodo máximo de 20 años). El Ayuntamiento fijará el tipo de gravamen, sin exceder del 30%.

Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

La ganancia patrimonial obtenida por la venta de una vivienda se debe declarar en el Impuesto de la Renta del correspondiente ejercicio fiscal.
Para calcular la ganancia patrimonial se resta el valor de transmisión del valor de adquisición actualizado mediante un coeficiente que varía en función del año en que el inmueble fue adquirido.

Con efectos desde el 1 de enero de 2013, las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de una vivienda que se hayan generado en un período menor o igual a un año, se integran en la base imponible general del IRPF.

Cuando el período de generación de las ganancias patrimoniales sea superior a un año, se integran en la base imponible del ahorro del IRPF. En este supuesto, se aplican los siguientes tipos de gravamen sobre la ganancia patrimonial obtenida.

Para los ejercicios fiscales 2012 y 2013 se aplicarán los tipos de gravamen incrementados con los tipos de gravamen complementarios previstos en la Disposición Adicional trigésima quinta de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (que ha sido añadida por el Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público, publicada en el BOE nº 315, de 31 de diciembre de 2011.

No obstante, para los inmuebles adquiridos con anterioridad a la fecha del 31 de diciembre de 1994 el cálculo se realiza del siguiente modo:
A la parte proporcional de ganancia patrimonial para los días transcurridos desde la adquisición de la vivienda hasta el 19 de enero de 2006, se le aplica un coeficiente reductor según el año de adquisición.
A la cantidad resultante se le suma la ganancia patrimonial correspondiente a los días transcurridos desde el 20 de enero de 2006 hasta la fecha de venta.

El importe obtenido tributará aplicando los tipos de gravamen mencionados anteriormente.

Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal anual que grava la titularidad de la vivienda.

El vendedor debe estar al corriente del pago de dicho impuesto antes de transmitir la vivienda.

Gastos por la Compra de Vivienda

Impuestos por la compra de vivienda nueva

Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

 Tipología de Vivienda

 IVA

 Viviendas con Protección Pública(VPP) yVivienda libre

10% del importe escriturado

 – Viviendas de Protección Oficial de Régimen Especial (VPO RE)- Viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública

4% del importe escriturado

Anexos

A las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y los anexos que se transmitan conjuntamente con la vivienda se les aplicará el mismo tipo de IVA que a ésta. Para el resto de casos, se aplicará el 21% de IVA con respecto al importe escriturado.

No se consideran anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD)

 Tipología de Vivienda

 IAJD

 – Viviendas de Protección Oficial (VPO) y Viviendas con Protección Pública (VPP) que reúnan las características de la VPO

 Exentas

 – Viviendas con Protección Pública (VPP) ≤ 90 m2 útiles, que no cumplan los requisitos para gozar de la exención

 0,2% del importe escriturado

 – VPP con superficie > a 90 m2 útiles y Viviendas libres: 

  • Con importe escriturado ≤ 120.000 €

 0,4% del importe escriturado

  • Con importe escriturado > 120.000 ≤ 180.000 €

 

 0,5% del importe escriturado

  • Con importe escriturado > 180.000 €

 

 0,75% del importe escriturado

Impuestos por la compra de vivienda usada

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

 Supuestos

 ITP

 General

 6% del importe escriturado

 Familias numerosas, siempre que:

  • Se trate de la vivienda habitual (conforme al IRPF) del titular de la familia numerosa propietario de la vivienda.

  • En el supuesto de que la anterior vivienda habitual fuera propiedad de alguno de los titulares de la familia numerosa, ésta se venda en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la adquisición de la nueva vivienda habitual. Este requisito no será exigible cuando se adquiera un inmueble contiguo a la vivienda habitual para unirlo a ésta, formando una única vivienda de mayor superficie.

 4%del importe escriturado

Otros gastos asociados a la compra de una vivienda

Cuando la adquisición de vivienda, ya sea nueva o usada, se realice mediante un préstamo hipotecario, también se ha de abonar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) por la constitución de dicho préstamo. No se abonará este impuesto si el comprador se subroga en el préstamo del promotor.

Además, a la compra de una vivienda hay que sumarle otros gastos tales como los gastos de tasación, los aranceles notariales y registrales, así como los gastos de gestión, en su caso.

Gastos de Tasación

Mediante la ley 2/1981, de 25 de marzo de 1981, de regulación del mercado hipotecario, se obliga a valorar la vivienda a adquirir por una sociedad de tasación antes de autorizar un préstamo hipotecario. Su coste varía de una sociedad tasadora a otra y suele estar baremado en función del valor de la vivienda tasada.

Gastos de Notaría

Los Gastos de Notaría son los que se derivan de la intervención del Notario que da fe que se ha llevado a cabo la operación de compraventa. Las tarifas de los notarios, denominadas aranceles, son aprobadas por el Gobierno mediante Real Decreto y son las mismas para todos los notarios de España.

Gastos de Registro

Los Gastos de Registro corresponden a los costes de inscripción de la compraventa de la vivienda en el Registro de la Propiedad. Están fijados legalmente y se pagan en el momento de la inscripción. Su importe depende del precio de la compraventa.

Gastos de Gestoría

En cuanto a los Gastos de Gestoría, son opcionales y son los que se derivan de la contratación de un gestor para que lleve a cabo todos los trámites derivados de una operación de compraventa (inscripción en el Registro, pago de impuestos, tramitación de las escrituras, etc.). El importe de estos gastos depende de las tarifas de cada Gestoría.

Ventajas fiscales por la venta de viviendas

A nivel estatal se suprime a partir de 1 de enero de 2013 la deducción por inversión en vivienda habitual. No obstante, podrán continuar practicando esta deducción quienes hayan adquirido su vivienda habitual o satisfecho cantidades para su construcción antes de dicha fecha.

Circunstancias en las que no tributa en el IRPF la venta de una vivienda habitual:

Cuando la venta de vivienda habitual se realice por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia (conforme a la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia).

Siempre que el importe total obtenido por la venta de la vivienda habitual se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de 2 años a contar desde la fecha en que se vende la vivienda hasta la fecha en que se compra la nueva.

La exención también se aplica cuando la nueva vivienda habitual se hubiese adquirido 2 años antes de la venta de la primera, pero siempre que el importe obtenido por esta transmisión se destine al pago de la nueva vivienda.

A estos efectos, se considera vivienda habitual aquélla que hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.

Por la adquisición de al nueva vivienda habitual se tiene derecho a la deducción prevista en el IRPF.

En este caso, la base de deducción de la nueva vivienda habitual se obtiene restando al valor de adquisición de la nueva vivienda, el importe de la ganancia patrimonial exenta por reinversión. Además, no se podrá practicar la deducción mientras el importe invertido en la nueva vivienda no supere la suma del precio de adquisición de la vivienda anterior que hubiera gozado de deducción.

Las viviendas que se adquieran entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 se beneficiarán de una exención del 50% de las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles urbanos, salvo las que se hubiesen adquirido o al cónyuge o a cualquier persona unida a esta por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido (Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, publicado en el BOE nº 114, de 12 de mayo de 2012).

Contacto:

D&V Asesores
Calle Azcona 36 bajo
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Tel.: 91 361 25 69

Todo sobre el Iva en Obras y Reformas

¿Cómo proceder con las Obras y Reformas y su Iva?

1) ¿A qué tipo de obras, distintas a las de rehabilitación, es aplicable el tipo impositivo reducido de IVA?

Hasta el 13/04/2010 se aplicaba el tipo reducido si se trataba de ejecuciones de obra de albañilería y no de otro tipo. Desde el 14/04/2010 y, en principio, con vigencia indefinida (Real Decreto -ley 20/2012), se aplica a las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas. En este concepto se pueden incluir las obras de albañilería, fontanería, electricidad, pintura, carpintería, etc.

2) ¿Qué se entiende por “materiales aportados” en obras de renovación y reparación?

Todos aquellos bienes corporales que, en ejecución de dichas obras, queden incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, tales como los ladrillos, piedras, cal, arena, yeso y otros materiales que sean necesarios para llevar a cabo las correspondientes actuaciones de renovación o reforma, incluidas las actuaciones subcontratadas a terceros.

No tendrán la referida consideración de “materiales aportados” aquellos bienes utilizados como medios de producción por el empresario que lleve a cabo las operaciones de renovación o reparación, que no se incorporan materialmente al edificio al que la obra se refiere, tales como maquinaria, herramientas, etc.

3) ¿Cómo se aplica el requisito referido al coste de materiales en el caso de obras de renovación y reparación?

Quien realice las obras no debe aportar materiales cuyo coste supere el 40 por ciento de la base imponible de la operación.

Por ejemplo:

La colocación del suelo de una vivienda por 10.000 €, correspondiendo 3.000 € a materiales aportados por quien realiza la obra, tributa toda ella al 10 por ciento de IVA.

Una obra por un importe total de 10.000 €, si los materiales aportados ascienden a 5.000 €, tributa, sin embargo, al tipo general del 21 por ciento de IVA. En la factura se hará constar el coste de los materiales aportados o que se cumple el requisito de no exceder del 40 % de la base imponible.

Dentro de una misma ejecución de obra, calificada globalmente como entrega de bienes, no podrá diferenciarse la parte correspondiente al servicio que lleve consigo con el objetivo de forzar la tributación de esa parte al tipo del 10 por ciento. En el segundo ejemplo planteado, no cabría facturar por separado una entrega de materiales de 5.000 € aplicando el 21 por ciento y una prestación de servicios de 5.000 € a un tipo del 10 por ciento.

4) ¿Es aplicable el tipo impositivo del 10 por ciento de IVA a los servicios de reparación de viviendas aseguradas?

Tributarán al 10 por ciento cuando el asegurado que utiliza la vivienda para uso particular, o la comunidad de propietarios, contratan directamente con la empresa de reparaciones quedando obligados frente a la misma a efectuar el pago. Por el contrario, tributarán al 21 por ciento cuando la compañía de seguros sea la destinataria jurídica de las reparaciones, y por consiguiente, quien conste como tal en las correspondientes facturas.

Actualizado a 1.09.2012

5) ¿Cuál es el tipo impositivo aplicable en las reparaciones de una vivienda alquilada efectuadas por el propietario?

Se aplica un 21 por ciento de IVA pues el propietario, destinatario de los servicios de reparación, destina la vivienda al arrendamiento no al uso particular.

6) ¿Se aplica el tipo impositivo del 10 por ciento de IVA a los servicios de mantenimiento de ascensores, calderas o instalaciones eléctricas en comunidades de propietarios?

No. El tipo reducido se aplica a las ejecuciones de obra de renovación y reparación. El mantenimiento de instalaciones no tiene la consideración de ejecución de obra, por lo que el tipo impositivo aplicable a estas operaciones será el 21 por ciento.

7) ¿Se aplica el tipo impositivo del 10 por ciento de IVA a las obras de reparación o renovación de piscinas en viviendas o en comunidades de propietarios?

No. Las piscinas no se consideran edificios o partes de los mismos destinados a vivienda.

El tipo impositivo aplicable será el 21 por ciento.

8) ¿Es aplicable el tipo impositivo del 10 por ciento de IVA a la instalación de calefacción y el doble acristalamiento de la vivienda?

No, ya que lo normal en estos casos será que la aportación de materiales supere el límite del 40 por ciento del coste total de la obra, por lo que tributará al tipo general del impuesto del 21 por ciento.

9) La instalación de un sistema de recepción, amplificación y distribución de la señal de televisión digital, o de telefonía o accesos a Internet en un edificio o sus viviendas ¿tiene la consideración de obras de renovación o reparación a efectos de la aplicación del tipo reducido?

Las obras de instalación de sistemas o equipos de control o telecomunicaciones pueden incluirse dentro de las de reparación o renovación de edificios.

Sin embargo, para la aplicación del tipo reducido el coste de los “materiales aportados” por el empresario o profesional que ejecute estas obras, y que deben quedar incorporados materialmente al edificio, directamente o previa su transformación, no puede exceder del 40 por ciento del coste total de la obra.

En este caso, en el que se instalan equipos de telecomunicaciones, parece lógico presumir que su coste será muy superior al límite señalado, por lo que el tipo impositivo aplicable será del 21 por ciento.

10) La instalación de un ascensor en un edificio de viviendas ¿se considera obra de rehabilitación?

, se les aplicará el tipo impositivo del 10 por ciento de IVA siempre y cuando formen parte de un proyecto global de rehabilitación cuyo coste exceda del 25 por ciento del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación con exclusión del valor del suelo.

Actualizado a 1.09.2012

11) ¿Qué elementos se deben computar para calcular el coste global de unas obras de rehabilitación?

Se considerará coste total de las obras o coste total del proyecto de rehabilitación el importe total, Impuesto sobre el Valor Añadido excluido, que soporte el promotor como consecuencia de las entregas de bienes y prestaciones de servicios que se deriven de la rehabilitación, incluidos los servicios que le sean prestados por el personal técnico que dirija las obras. Dentro del concepto de coste total del proyecto de rehabilitación también se incluirá el de la licencia de obras que resulte preceptiva al efecto.

12) ¿Es aplicable el tipo impositivo del 10 por ciento de IVA a las obras realizadas para comunidades de propietarios consistentes en la sustitución de calderas que emplean como combustible gasoil o carbón a otras de gas natural?

No, ya que es evidente que el coste de los materiales aportados por el empresario o profesional que realice la obra superará el 40 por ciento del coste total. Al superar dicho límite, la ejecución de obra de renovación o reparación tendrá la calificación de entrega de bienes y, por consiguiente, tributará al tipo general del Impuesto del 21 por ciento.

No obstante, sería aplicable el tipo impositivo del 10 por ciento si la sustitución de calderas formara parte de una obra global de rehabilitación del edificio cuyo coste exceda del 25 por ciento del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación con exclusión del valor del suelo.

13) ¿Sería aplicable el tipo impositivo reducido a la ejecución de determinadas obras que una entidad religiosa va a contratar para un edificio de su propiedad destinado en parte a residencia permanente de religiosas de la congregación y, en parte a residencia de ancianos?

Si, si el proyecto de rehabilitación del edificio existente, destinado en parte a residencia de la congregación religiosa y en parte a residencia de ancianos, puede calificarse como de rehabilitación.

No obstante, si el proyecto de obras no pudiera calificarse como de rehabilitación, de acuerdo con la doctrina de la Dirección General de Tributos, según la cual las casas residenciales para religiosos (conventos) así como las residencias de ancianos tienen la consideración de viviendas, también son acreedoras de la aplicación del tipo reducido en cuanto a las ejecuciones de obra de renovación o reparación que se realicen en dichos edificios, siempre que el coste de los materiales aportados por quien realice las obras, no supere el 40 por ciento del coste total de las mismas.

14) ¿A qué operaciones se aplica el nuevo supuesto de inversión de sujeto pasivo introducido en la letra f) del artículo 84.Uno.2º LIVA por la Ley 7/2012?

Resultará de aplicación cuando se reúnan los siguientes requisitos:

El destinatario de las operaciones debe actuar con la condición de empresario o profesional.

Las operaciones realizadas deben tener por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.

Las operaciones realizadas deben tener la naturaleza jurídica de ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, incluida la cesión de personal necesario para su realización.

Tales operaciones deben ser consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el o los contratistas principales, cualquiera que sea la forma oral o escrita de los contratos celebrados. La inversión del sujeto pasivo también se producirá, en los casos de ejecuciones de obra y cesiones de personal efectuadas para el contratista principal u otros subcontratistas, cuando las mismas sean consecuencia o traigan causa en un contrato principal, que tenga por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.

15) ¿Quién debe ingresar el IVA cuándo se aplica el nuevo supuesto de inversión de sujeto pasivo previsto en el artículo 84.Uno.2º.f) LIVA?

En los casos de contratos directamente formalizados entre promotor y contratista, el promotor.

En los casos de contratos formalizados entre contratista principal y subcontratista, el contratista principal.

16) ¿Cómo se documentan las operaciones realizadas entre promotor y contratista en las que se produce la inversión de sujeto pasivo?

El contratista emitirá factura sin IVA, debiendo hacer constar en la misma que el sujeto pasivo del impuesto es el destinatario de la operación o, a partir del 1 de enero de 2013, la mención “inversión del sujeto pasivo”.

El promotor no tendrá que emitir factura alguna. Al recibir la factura del contratista, incluirá en su declaración el IVA devengado y soportado de la operación.

17) En el caso de autopromoción de una vivienda por un particular, ¿Se produce inversión del sujeto pasivo en el contrato formalizado entre el contratista y el particular?

Si el contratista subcontrata ejecuciones de obra con otras empresas, por ejemplo, fontanería, albañilería, pintura, etc. ¿se produce inversión del sujeto pasivo en los contratos formalizados entre el contratista principal y los subcontratistas?

En el contrato formalizado entre el particular, promotor de la obra, y el contratista principal no se producirá inversión del sujeto pasivo ya que el destinatario de la obra no tiene la condición de empresario o profesional. La condición de empresario o profesional está íntimamente ligada a la intención de venta, cesión o adjudicación por cualquier título de la promoción, inexistentes en el caso de autopromoción de vivienda.

En los contratos formalizados entre el contratista principal y los subcontratistas sí se producirá la inversión del sujeto pasivo.

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