Fiscalidad en IRPF: Venta de un Piso

Fiscalidad en IRPF de las compraventas de inmuebles y pisos

Cuando la ganancia o pérdida patrimonial no deriva de una transmisión (un premio o cobro de una indemnización), su importe será igual al valor de mercado del elemento patrimonial que se incorpore o se detraiga del patrimonio del contribuyente.

Cuando la ganancia o pérdida derive de una transmisión, se resta del valor de transmisión del bien (el valor de venta) el valor de adquisición (el valor de compra).

Resultado de la Compraventa.

Para calcular el valor de adquisición, se suma el importe real por el que se adquirió el bien, más el coste de las inversiones y mejoras realizadas, más los gastos (salvo los intereses) y tributos inherentes a la adquisición pagados por el adquirente. Del resultado se restan las amortizaciones fiscalmente deducibles.

Si al restar del valor de transmisión el valor de adquisición resulta una cifra positiva, se habrá generado una ganancia patrimonial; si es negativa, una pérdida patrimonial.

Además, si transmite un inmueble, al importe de adquisición se le aplica un coeficiente de actualización que varía según el año de adquisición y corrige el efecto de la inflación. El coeficiente también se aplica a los gastos y tributos pagados al adquirir el inmueble, a las mejoras hechas en él (según el año en que se pagaran) y a las amortizaciones (según el año al que correspondan).

Las ganancias obtenidas por la transmisión de bienes adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 se benefician de unos coeficientes reductores. Estos coeficientes ya sólo se aplican a la parte de la ganancia que se generase hasta el 19 de enero de 2006, inclusive.

Por otra parte, las pérdidas patrimoniales se computan por su importe real, sin tener en cuenta el coeficiente reductor.

Donaciones

En el caso de una donación, aunque el donante no reciba nada a cambio, a efectos fiscales se puede haber obtenido una ganancia patrimonial, que tendrá que declarar en el IRPF. Al no haber venta, el valor de transmisión que se utiliza para el cálculo de la ganancia es el que el piso tenga asignado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Permultas

A efectos del IRPF, la permuta genera una ganancia o pérdida patrimonial, por la diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión del bien que se cede.

Valor de Transmisión

Para el cálculo del Valor de Transmisión, se suma el importe real de la venta o enajenación (el realmente satisfecho o, si es superior, el valor de mercado; en caso de donación o herencia, el valor asignado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que no puede exceder el valor de mercado) y se restan los Gastos y tributos inherentes a la transmisión (salvo intereses), pagados por el transmitente (agente de la propiedad, abogado, gastos de cancelación de la hipoteca, Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, etc.).

Valor de Adquisición

Para el cálculo del Valor de Adquisición, se suma el importe real de la adquisición (en caso de donación o herencia, el valor asignado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que no puede exceder el valor de mercado) más el coste de inversiones y mejoras (importantes, no pequeños gastos de conservación y reparación) más gastos y tributos inherentes a la adquisición (salvo intereses), pagados por el adquirente (gestoría, notaría, registro, gastos de constitución de la hipoteca, IVA, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Impuesto sobre
Sucesiones y Donaciones, etc.) más amortizaciones fiscalmente deducibles (de bienes arrendados).

En 2015 se han eliminado los coeficientes de actualización y de abatimiento.

Aunque hay que matizar que aquellos que compraron antes del 31/12/1994 tendrán derecho a seguir aplicando los coeficientes de abatimiento con un límite de 400.000 euros por el valor de transmisión.

Ello supone que si un contribuyente vende un inmueble por 600.000 euros a partir de 2015, los coeficientes de abatimiento sólo se aplicarán a los primeros 400.000 euros. Es decir, el coeficiente de abatimiento se aplicará sobre el 66,66% de la plusvalía generada entre la fecha de adquisición y el 19 de diciembre de 2006. Y ell límite de 400.000 euros no se aplica individualmente por cada operación, sino que se tiene en cuenta la suma total de ganancias patrimoniales logradas a partir de 2015. Por ello si se supera el umbral de 400.000 euros en una o en varias operaciones a partir de ahí, ya no se podrá beneficiar en el futuro de los coeficientes de abatimiento.

En 2015, los primeros 6.000 euros pagan un 20%, entre 6.000 euros y 50.000 euros, tributarán al 22%. A partir de ahí, el porcentaje asciende al 24%. Y, en 2016, la rebaja se intensifica y los tipos impositivos se situarán en el 19%, 21% y 23%. respectivamente.

 

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